Onorevoli Colleghi! - La situazione abitativa è critica in molti centri del Paese e, in particolare, nelle aree urbane ed in quelle soggette a crescita produttiva.
L'intervento pubblico nel settore dell'edilizia residenziale si è realizzato, sino ad oggi, attraverso due tipologie operative e cioè quella della proprietà, prevalentemente con l'erogazione di contributi per ridurre il costo dei mutui (la cosiddetta «edilizia agevolata»), e quella dell'edilizia in locazione, il cui costo è stato a totale carico dello Stato (edilizia sovvenzionata gestita dagli istituti autonomi per le case popolari - IACP - e dai comuni).
Questo secondo settore di intervento, la cui fonte finanziaria era rappresentata dalla contribuzione ex-GESCAL (cessata il 31 dicembre 1998), ha sì permesso la realizzazione di un consistente numero di alloggi destinati alla locazione, ma prevalentemente a favore di soggetti a reddito basso.
Inoltre, la gestione di tali alloggi è spesso carente, in particolare per quanto riguarda la verifica periodica della sussistenza dei requisiti soggettivi degli assegnatari; elemento questo che non consente, o quanto meno ostacola, il godimento degli alloggi da parte di soggetti in reali situazioni di necessità.
Questo scenario è reso ancora più preoccupante dall'assenza di nuovi finanziamenti statali per la casa e dal comportamento delle regioni che, nella maggioranza dei casi, non hanno ancora assunto idonee disposizioni, dopo il trasferimento delle competenze previsto dalla legge n. 59 del 1997 e dal decreto legislativo n. 112 del 1998, nonché dalla modifica del titolo V della parte seconda della Costituzione (legge costituzionale n. 3 del 2001), atte a
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garantire il loro autonomo intervento nel settore dell'edilizia residenziale.
Inoltre, i programmi di edilizia agevolata per la locazione avviati dalle regioni con gli ultimi fondi trasferiti dallo Stato non hanno ancora prodotto l'auspicato aumento dell'offerta di alloggi in locazione.
Sulla base di queste premesse occorre intervenire nel settore delle locazioni che è quello in cui maggiormente si manifesta la crisi nell'offerta di alloggi e soprattutto di alloggi a canone economicamente sostenibile da parte di quei soggetti il cui reddito, essendo superiore ai limiti stabiliti dalle regioni, non consente loro di accedere agli alloggi di proprietà pubblica (IACP o enti ad essi assimilati e comunque denominati) ovvero di permanervi nel godimento e nello stesso tempo di prendere in locazione un alloggio di proprietà privata.
Quanto a questi ultimi c'è da rilevare che la riforma delle locazioni, attuata con la legge n. 431 del 1998, che ha creato il duplice canale degli affitti a canone libero e a canone convenzionato, non ha ancora svolto i suoi effetti in termini di ripristino dell'offerta. E ciò è vero soprattutto per i contratti a canone convenzionato che, sino ad ora, hanno ricevuto una accoglienza assai tiepida da parte dei singoli privati che, invece, rappresentano oltre il 75 per cento dei proprietari di alloggi destinati alla locazione.
È, quindi, evidente che si deve integrare la legge n. 431 del 1998 prevedendo altre tipologie di intervento in grado di riattivare un'offerta di alloggi a canone economicamente sostenibile, anche perché con i vari provvedimenti di dismissione del patrimonio di alloggi degli enti previdenziali pubblici, con le operazioni di spin-off attuate dai grandi proprietari privati, eccetera, sta rapidamente sparendo dal mercato delle locazioni anche quel minimo di offerta di alloggi che potevano essere in qualche modo assoggettati a un canone convenzionato e quindi essere destinati a quella fascia di utenza, che ha un reddito annuo, per così dire, intermedio, indicativamente compreso tra 18 e 40 mila euro.
Si tratta di una fascia di utenti assai numerosa nella quale si collocano le giovani coppie, le famiglie monopersonali, gli anziani.
La proposta di legge intende quindi «coniugare» da un lato la domanda emergente di case in locazione a canone economicamente sostenibile e dall'altro la necessità, per gli investitori, di ottenere un reddito accettabile dall'investimento effettuato.
In via preliminare, si evidenzia che la proposta di legge riconosce, proprio in base ai recenti indirizzi in materia di federalismo, un ampio ruolo alle regioni, che dovranno intervenire, in via regolamentare, per normare determinati aspetti attuativi.
In particolare, gli alloggi realizzati in base alla presente proposta di legge (articolo 2) sono destinati a persone o a nuclei familiari il cui reddito annuo complessivo è superiore a quello massimo previsto per la concessione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, ma inferiore all'importo massimo determinato dalle regioni, che possono però differenziare tale importo in base a certi indici e requisiti.
L'articolo 7 individua i soggetti attuatori che possono promuovere programmi per la costruzione o il recupero di alloggi da dare in locazione a canone convenzionato, mentre l'articolo 8 stabilisce che detti programmi siano realizzati su aree nella disponibilità del soggetto attuatore ovvero su aree di proprietà dell'ente locale allo stesso concesse, per una durata minima trentennale e comunque non superiore ai quaranta anni. Nel caso di interventi su aree private il soggetto attuatore, alla scadenza, dovrà corrispondere gli oneri di urbanizzazione. L'articolo 9 stabilisce l'obbligo di convenzione tra l'operatore e il comune per l'attuazione dei programmi per la costruzione o il recupero di alloggi da dare in locazione e indica, altresì, che i comuni possono riconoscere al soggetto attuatore la riduzione o l'esclusione del contributo concessorio, la possibilità di variazione del piano regolatore generale nonché la riduzione
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dell'aliquota dell'imposta comunale sugli immobili.
Gli alloggi realizzati in attuazione delle disposizioni della presente proposta di legge saranno vincolati alla locazione a canone agevolato per la durata prevista dalla convenzione con il comune.
I contratti avranno durata non inferiore a cinque anni con possibilità di successivi rinnovi biennali, sino alla scadenza del termine di efficacia della convenzione
Il canone annuo (articolo 10), durante il periodo di locazione convenzionato, non deve eccedere il 5 per cento del valore convenzionale dell'alloggio locato, che può essere incrementato in proporzione alle spese sostenute dall'operatore. Il suddetto incremento del valore convenzionale dell'alloggio comporta la possibilità di aumentare il canone di locazione sino a un massimo del 6,5 per cento del costo unitario determinato dalla regione. È previsto l'aggiornamento del canone di locazione, con cadenza biennale, con riferimento alla variazione percentuale del costo unitario determinato dalla regione.
Tutti gli investimenti effettuati per la realizzazione di tali alloggi, ivi compresi gli oneri per la progettazione, la direzione dei lavori, la sicurezza dei cantieri e il contributo concessorio nonché quelli per la realizzazione delle opere di urbanizzazione eventualmente previste a carico dell'attuatore e per i successivi interventi di manutenzione straordinaria degli alloggi, sono soggetti alle disposizioni previste dalla legge n. 383 del 2001 (articolo 5).
A fianco di queste disposizioni finalizzate al ripristino di un'offerta di alloggi a canone economicamente sostenibile è necessario prevedere una serie specifica di ulteriori norme finalizzate a risolvere il problema della casa per i lavoratori soggetti a spostamenti per motivi di lavoro.
Il corrispettivo d'uso, pari al 15 per cento della retribuzione netta mensile, potrà variare, sino un massimo del 25 per cento, a seconda che si tratti di una casa-albergo e vi sia l'erogazione di determinati servizi (pulizia locali, lavaggio biancheria, ristorazione eccetera) e verrà trattenuto direttamente dal datore di lavoro (articolo 16).
Il godimento dell'alloggio è funzionalmente collegato alla sussistenza del rapporto di lavoro (articolo 15).
Per incentivare la realizzazione degli interventi previsti, le spese notarili sono ridotte del 50 per cento e la tassa di registro dei contratti di locazione viene corrisposta nella stessa misura prevista dalla citata legge n. 431 del 1998 per i contratti convenzionati (articolo 5).
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